셀프등기하는법(2) - 취득세 신고와 납부

 

어제 주택 매매 후 소유권 이전을 셀프 등기하는 방법을 알려드렸었는데요

 

오늘은 취득세를 직접 신고하고 납부하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 미리 계산해보기

 

(1) 제일 간단한 방법 - 네이버

 

 

네이버에서 "부동산 취득세 계산기"를 검색해서 이용해 보세요.

 

"개인 대 개인"간 유상거래만 계산 가능합니다.

 

 

 

<계산예시> 보시다시피 정확한 정보는 확인불가하니 참고용으로 쓰셔야 합니다.

 

 

(2) 위텍스 www.wetax.go.kr/에서 계산하기

 

 

 

메인화면의 상단 메뉴 - 지방세 정보 - 지방세 미리 계산으로 들어갑니다.

보시다시피 매매계약일자, 취득일자, 조정대상지역, 보유주택수 정보까지 입력하여

훨씬 정확하게 계산됩니다.

 

 

조정대상지역에 해당한다고 체크하면 창이 활성화되면서

1주택,중과제외 / 일시2주택 / 2주택 / 3주택이상으로 세분화하여 계산 가능합니다.

 

 

 

 

 

[참고사항]

• 계산된 납부세액은 물건의 종류 및 감면, 납부기한 경과 시 가산세 적용 등의 사유로 실제세액과 다소 차이가 있을수 있습니다.
• 정확한 세액은 해당 시군구담당자에게 문의하여 주십시오.
• "개인대개인"의 유상거래인 경우에만 자동계산이 가능합니다.

[입력방법]

• 취등록원인 : 자동계산 대상이 농지일때만 [유상취득(농지)]를 선택하고 나머지 (주택,건물,토지등)는 [유상취득(농지외)]를 선택하시기 바랍니다.
• 과세표준액 : 취득 당시의 금액을 입력합니다. 취득세 신고 시에는 취득금액과 시가표준액중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.
• 취득일자 : 잔금지급이 완료되는 날짜입니다.
• 거래유형 : 전용면적 85㎡ 이하주택(서민/농가주택), 전용면적 85㎡ 초과주택(일반주택), 주택외로 나누어 집니다.
• 서민/농가주택 : 주택거래 전용면적 85㎡ 이하(수도권외 도시지역외 읍면지역 100㎡ 이하) 주택(농특세법시행령 제4조제4항, 주택법 제2조제3호)

[취득세액계산]

 

세액합계액 = 취득세 +농특세 + 지방교육세

 

• 취득세 = 과세표준액(매매가) x 취득세율*
  *지방세법 개정(2020년 1월 1일 시행)에 따라 개정된 세율
    -6억원 이하 : 1%(1,000분의 10)
    -6억 초과 9억원 이하 : (주택 취득당시가액×2/3억원-3)/100
    -9억원 초과 : 3%(1,000분의 30)
    -1세대 4주택 : 4%(1,000분의 40)
• 취득세무신고가산세 = 취득세 x 0.2
• 취득세납부불성실가산세 = 취득세 x 납부지연일수(지연일 2019.01.01 이전) x 0.03%(이자율)
• 취득세납부불성실가산세 = 취득세 x 납부지연일수(지연일 2019.01.01 이후) x 0.025%(이자율)
• 농특세 = 표준세율(100분의2) x 0.1
• 농특세무신고가산세 = 농특세 x 0.2
• 농특세납부불성실가산세 = 농특세 x 납부지연일수(지연일 2019.02.12 이전) x 0.03%(이자율)
• 농특세납부불성실가산세 = 농특세 x 납부지연일수(지연일 2019.02.12 이후) x 0.025%(이자율)
• 지방교육세 = 과세표준액(매매가) x (취득세율 x 0.5) x 0.2
• 지방교육세무신고가산세 = 지방교육세 x 0.2
• 지방교육세납부불성실가산세 = 지방교육세 x 납부지연일수(지연일 2019.01.01 이전) x 0.03%(이자율)
• 지방교육세납부불성실가산세 = 지방교육세 x 납부지연일수(지연일 2019.01.01 이후) x 0.025%(이자율)
• 세액합계액 = 본세합계액 + 무신고가산세합계액 + 납부불성실가산세합계액(가산세는 납부경과일수가 0보다 크면 부과됩니다. )

[가산세 안내]

• 2013년 이후 신고납부기간이 경과하여 신고할 경우 무신고가산세(20%), 부정무신고가산세(40%)가 부과됩니다.
  지방교육세, 농특세에 대한 무신고가산세는 2013년 1월 신고부터는 부과되지 않습니다.
    - 1개월 이내 : 50% 감면
    - 1개월~3개월 이내 : 30% 감면
    - 3개월~6개월 이내 : 20% 감면

 

 

 

 

(3) 직접 활용해보겠습니다.

 

 

 

 

(사례1)

현재 무주택자가
조정대상지역이 아닌 곳의

전용면적 85m2의 주택을
계약일자 2020.09.01
취득일자 2020.09.17

매매가 500,000,000원(오억원)에 취득하여 1주택자가 되는 경우를 가정해보겠습니다.

 

 

 

 

 

(사례2) 

현재 무주택자가
조정대상지역에 있는

전용면적 102m2의 주택을
계약일자 2020.09.01 
취득일자 2020.09.17

매매가 1,000,000,000원(일십억원)에 취득하여 1주택자가 되는 경우를 가정해보겠습니다.

 

 

 

(사례3)

 

(사례2)와 다음의 조건이 동일하나, 3주택 이상을 소유하게 되는 경우입니다. 

조정대상지역에 있는

전용면적 102m2의 주택을
계약일자 2020.09.01 
취득일자 2020.09.17

매매가 1,000,000,000원(일십억원)에 취득

 

엄청난 금액이 나오네요..

 

 

 

2. 실제 신고하기

 

이제 실제로 신고하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

 

(1) 위텍스 상단 메뉴 - 신고하기 - 취득세 중 부동산을 클릭합니다.

 

 

(2) 유상취득(농지외)를 클릭합니다.

 

(3) 신고서작성을 누른다.

 

 

 

• 현재 접수 중인 유상취득 임대주택감면 내역을 조회하거나 신고 또는 신규접수를 위한 신고서를 작성 하실 수 있는 화면입니다.
• 신축 임대주택, 고급주택 및 별장의 경우 신고서 작성이 불가합니다.
• 임대주택 감면사유를 선택하신 경우, 감면신청 내역에 대한 자치단체 승인 후 최종 신고가 가능합니다.(자치단체 승인까지 최대 1주일 정도 소요되실 수 있습니다.)
• 감면신청 시, 잔여 신고기한이 1주일 이내(공휴일 제외, 평일기준 1주일 이내)인 경우, 온라인 감면 신청은 불가합니다.(관할 자치단체 방문신청 필요)
• 신고가 최종 완료된 건은 신고내역(바로가기)에서 확인 가능합니다.

 

 

(4) 신고서 작성하기

 

신고 필증 일련번호 확인 방법

• 1. 국토교통부 부동산거래관리시스템
  (http://rtms.molit.go.kr)에서 확인이 가능합니다.
• 2. 시군구별 거래신고 사이트 | 바로가기 입력란에 지역을 선택합니다.
• 3. 회원접속을 합니다.
• 4. 신고이력조회를 선택합니다.

이용안내

 

 

• 부동산내역란의 물건구분이 토지 또는 공동주택인 경우만 신고가 가능합니다. (건물, 단독주택, 기타는 신고불가)

 

• 공동명의일 경우 대표자만 신고가 가능 합니다.
  ※ 공동명의자는 '대행인 신청' 부가 서비스를 통해 신고가 가능합니다. (대행인 신청 바로가기)
• 신축 임대주택, 고급주택 및 별장의 경우 신고서 작성이 불가합니다.
• 임대주택 감면사유를 선택하신 경우, 감면신청 내역에 대한 자치단체 승인 후 최종 신고가 가능합니다. (자치단체 승인까지 최대 1주일 정도 소요되실 수 있습니다.)
• 감면신청 시, 잔여 납부기한이 1주일 이내(공휴일 제외, 평일기준 1주일 이내)인 경우, 온라인 감면 신청은 불가합니다. (관할 자치단체 방문신청 필요)

[서비스 목적]

• 본 서비스에서 제공하는 부동산 거래자료 연계를 이용한 전자신고납부와 지로납부를 통하여 민원인들은 관할자치단체와 은행을 방문하지 않고 편리하게 취득세(부동산)를 신고와 납부를 할 수 있습니다.

 

[반드시 알아야 할 사항]

• 실거래 신고대상 중 실거래가 신고를 하여 국토교통부 부동산 거래관리 시스템에 등재되어 적정하다고 검증이 이루어진 경우만 신고할 수 있습니다. (비적정인 경우에는 전자신고 할 수 없습니다.)
• 부동산내역란의 거래관계가 "개인대개인"으로 표시된 경우만(부동산매매시) 신고가 가능합니다. (그외 신고 안됨)
• 부동산내역란의 물건구분이 토지 또는 공동주택인 경우만 신고가 가능합니다. (건물, 단독주택, 기타는 신고불가)
• 지방세특례제한법 40조의 2(구, 지방세법 273조의 2)에 의한 주택거래를 제외한 감면 신고는 할 수 없습니다.
• 공동명의일 경우 대표자만 신고가 가능 합니다.
• 기타 감면사항에 대하여는 향후 준비중입니다.

 

[입력방법]

• 부동산거래계약신고서에 기재된 신고필증일련번호를 입력하여 주십시오. ( 단, 지역을 선택하면 일련번호 앞 5자리가 자동으로 입력됩니다.)
• 서울특별시, 세종특별시인 경우 신고필증일련번호 마지막 7자리에 관리번호가 아니라 접수번호를 입력하셔야 합니다.

 

[취득세(부동산) 전자신고절차(일반신고와 주택거래신고)]

• 1) 부동산 거래 조회 : 신고필증일련번호를 입력하고 검색 하면 거래자료가 자동으로 조회됩니다.
• 2) 신고서 작성 : 실거래가를 연계하여 취득세(부동산)가 자동으로 계산됩니다.
• 3) 신고서 확인 : 계산된 취득세(부동산)를 다시 확인합니다.
• 4) 신고완료 : 전자납부하거나 납부서 출력할수 있습니다.

 

 

(5) 신고가 완료되면 취득세를 납부한다.

 

신고가 완료되면 전자납부(지로납부 http://www.giro.or.kr)하거나 납부서를 출력하여 관내 은행, 시금고에 납부 가능합니다.

 

 

그러면 우리는 여기 하단의 절차 중 1,2를 완료한 것입니다.

 

[등기신청에 필요한 절차]

• 1) 취득세(부동산) 신고 : 본시스템을 이용하거나 시군구청 부과과에서 신고
• 2) 취득세(부동산) 납부 : 지로납부(http://www.giro.or.kr)하거나 관내 은행, 시금고 납부
• 3) 주택채권매입 : 농협중앙회, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행 전 영업점에서 매입 가능(매입금액은 신고서 작성화면에 표시됨)(08년4월 기준)
• 4) 등기 신청 : 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)나 관할 등기소에서 신청

 

 

 

원하시는 업무를 원활히 잘 처리하실 수 있기를 바랍니다.

감사합니다.